Die Wohnkosten in Deutschland sind in den letzten Jahren zu einem heißen Thema geworden. Eine Kurzstudie von bulwiengesa und Berlin Hyp hat ergeben, dass die Mieten seit 2020 in mehreren europäischen Ländern, darunter Deutschland, Polen, Frankreich, die Niederlande, Spanien, Dänemark und Großbritannien, kräftig steigen. Besonders in Spanien schossen die Preise zwischen Juli und September 2025 um 12,8 % nach oben – das liegt deutlich über dem EU-Durchschnitt von 5,5 %. Vor diesem Hintergrund ist es kein Wunder, dass Experten warnen: Einseitige Regulierungsversuche bringen oft nichts oder sogar das Gegenteil. Statt den Druck zu mindern, verschärfen sie den Wohnraummangel und führen zu einem Rückgang der Investitionen.

In Deutschland sieht die Lage besonders düster aus. Mit nur 44 % hat das Land die niedrigste Wohneigentumsquote in der EU. Und das ist nicht nur eine Zahl – es hat echte finanzielle Konsequenzen. Selbstnutzer werden steuerlich benachteiligt, während Vermieter von zahlreichen steuerlichen Vorteilen profitieren. Ein Beispiel: Bei einer Wohnung im Wert von 300.000 Euro summiert sich der Nachteil für Selbstnutzer über 15 Jahre auf bis zu 87.000 Euro. Das bringt die Rendite für Vermieter auf etwa 9 %, während Selbstnutzer nur mit rund 6 % rechnen können. Ein Teufelskreis!

Die Herausforderungen des Wohnungsmarktes

Die aktuellen Bauzinsen liegen über 4 %, was den Traum vom Eigenheim für viele unerreichbar macht. Geopolitische Spannungen und die Inflation tragen ihren Teil zu den gestiegenen Finanzierungskosten bei. Das Erschwinglichkeitsbarometer zeigt, dass fast 39 % der Mieter zwischen 30 und 44 Jahren zwar laufende Raten tragen könnten, aber über 131.000 Euro Eigenkapital benötigen, um ein eigenes Zuhause zu finanzieren. Die Situation ist angespannt: In Sachsen wurden 2022 nur 762 Wohnungen fertiggestellt, und für 2026 werden gerade einmal 63 neue Einheiten prognostiziert. Bundesweit wird der Neubaubedarf nur zu 58 % gedeckt.

Um dem entgegenzuwirken, arbeitet die Politik an einer Novelle des Baugesetzbuches und an einem Gesetz für einen neuen „Gebäudetyp E“. Die Bauministerin Hubertz und die Justizministerin Hubig haben sich bereits in die Materie eingearbeitet und bereiten einen Gesetzentwurf vor. Ein neues KfW-Förderprogramm mit 300 Millionen Euro für 2026 soll Anreize schaffen, um Gewerbeflächen in Wohnräume umzuwandeln – natürlich unter der Voraussetzung, dass energetische Mindeststandards eingehalten werden.

Investitionen in den Wohnungsbau

Das Bundeskabinett hat Ende Juli 2023 den Entwurf für den Bundeshaushalt 2025 und den Finanzplan bis 2028 verabschiedet. Im Rahmen der Wachstumsinitiative „Stärkung der wirtschaftlichen Dynamik Deutschlands“ sollen über 20 Milliarden Euro bis 2028 für den Wohnungsbau bereitgestellt werden. Die Maßnahmen zielen darauf ab, den Wohnungsbau schneller und unbürokratischer zu gestalten. Es wird erwartet, dass durch die Senkung der Baukosten und den Abbau von bürokratischen Hürden der Mietdruck verringert wird. Auch die Einführung von Rahmengenehmigungen im Baurecht könnte helfen, die Umnutzung von bestehenden Gebäuden zu erleichtern.

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Besonders im sozialen Wohnungsbau gibt es erfreuliche Entwicklungen: 2024 wurden fast 62.000 Wohneinheiten gefördert, was einer Steigerung von 51 % im Vergleich zu 2022 entspricht. Die Neubauzahlen für Sozialmietwohnungen sind um 19 % gestiegen, während die Modernisierung um 18 % zulegte. Das sind positive Zeichen, auch wenn der Bestand an Sozialmietwohnungen im Vergleich zu 2020 abgenommen hat.

Ein Ausblick auf den Wohnungsmarkt

Die Hypothekenzinsen sind inzwischen unter dem Höchststand von November 2023 gefallen, und es gibt Anzeichen für eine Erholung der Immobilienpreise seit Mitte 2024. Die Zahlen für Baugenehmigungen zeigen einen Anstieg von 3,4 % im ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr. Das ist ein Lichtblick in einer Zeit, die von Unsicherheit geprägt ist. Aber die Herausforderungen sind weiterhin enorm. In Großstädten liegt die Eigentumsquote unter 16 %, während in ländlichen Regionen über 70 % der Bevölkerung in den eigenen vier Wänden leben. Ein klarer Indikator dafür, wie unterschiedlich die Wohnsituation in Deutschland ist.

Die Bundesregierung hat zudem eine „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“ ins Leben gerufen. Mit 1,9 Millionen leerstehenden Wohnungen bundesweit – das entspricht 4,5 % – ist das ein wichtiger Schritt, um die Wohnraumsituation zu verbessern. Es bleibt abzuwarten, wie effektiv diese Maßnahmen sein werden und ob sie den Druck auf den Markt tatsächlich mindern können.