Im Bereich der Immobilienwirtschaft gibt es immer wieder Streitigkeiten über Baumängel und deren rechtliche Konsequenzen. Ein aktueller Fall zeigt, wie eng die Grenzen des Mangelverdachts gesteckt sind und wie schwer es für Käufer sein kann, Ansprüche geltend zu machen. Die Klägerin, die am 1. Dezember 2020 eine vermietete Gewerbeimmobilie erwarb, wurde nicht über bereits bestehende Verdachtsmomente informiert, die auf mögliche Baumängel hindeuteten.
Im Vorfeld des Verkaufs wurden Kernbohrungen geplant, da Hinweise auf Feuchtigkeit und anhebenden Bodenbelag vorlagen. Doch die Käuferin erfuhr nichts von diesen Untersuchungen. Nachdem sie die Immobilie erworben hatte, forderte sie Schadenersatz in Höhe von rund 428.000 Euro für die Sanierung des Kellerbodens. Während die Vorinstanzen der Käuferin recht gaben und einen Sachmangel aufgrund der geplanten Untersuchungen sahen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 26. Februar 2026, dass ein bloßer Mangelverdacht nicht ausreicht, um Sachmängelhaftung zu begründen.
Die Grenzen des Mangelverdachts
Der BGH stellte klar, dass es entscheidend ist, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt. Kernbohrungen dienen lediglich dazu, einen möglichen Mangel festzustellen oder auszuschließen. Bloße Verdachtsmomente sind nicht ausreichend, um Ansprüche zu rechtfertigen. In besonderen Ausnahmefällen kann ein Verdacht selbst einen Sachmangel darstellen, wie zum Beispiel bei Altlastenverdacht oder gesundheitsschädlichen Kontaminationen. Bei gewöhnlichen Baumängeln ist ein tatsächlicher Mangel erforderlich, um rechtliche Ansprüche zu begründen.
Im vorliegenden Fall wurde zudem ein Haftungsausschluss vereinbart, was die Situation der Klägerin zusätzlich komplizierte. Um Ansprüche aufgrund arglistigen Verschweigens geltend zu machen, liegt die Beweislast beim Käufer. Das Berufungsgericht hatte keine entsprechenden Feststellungen getroffen, was die Position der Klägerin weiter schwächte. Der BGH entschied, dass ein bloßer Mangelverdacht nur in Sonderfällen als Sachmangel gilt und dass der Verdacht schwerwiegende Fehler betreffen muss, die den Wert des Kaufgegenstands mindern.
Praktische Implikationen für Käufer und Verkäufer
Für Käufer bedeutet dies, dass sie Verdachtsmomente sorgfältig prüfen müssen, bevor sie einen Kaufvertrag unterzeichnen. Hinweise auf Mängel in der Vergangenheit, wie etwa dem Verkäufer bekannte Vornutzungen, sollten nicht ignoriert werden. Verkäufer hingegen sind gut beraten, bekannte Umstände offen zu legen, um Haftungsfragen zu vermeiden. In der Praxis zeigt sich, dass die Annahme eines bloßen Verdachts als Sachmangel restriktiv gehandhabt wird, und Käufer sich nicht auf bloße Verdachtsmomente stützen können.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Umgang mit Mangelverdacht in der Immobilienwirtschaft hochkomplex ist. Käufer sollten sich ihrer Rechte und der Grenzen des Mangelverdachts bewusst sein, während Verkäufer darauf achten sollten, alle relevanten Informationen transparent zu kommunizieren, um rechtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen. Der Fall verdeutlicht, wie wichtig es ist, rechtzeitig und umfassend zu informieren, um spätere Konflikte zu vermeiden.