Aktuell zeigt sich der Immobilienmarkt in Deutschland in einem recht dynamischen Licht. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2026 wurde ein Transaktionsvolumen zwischen 16,6 und 17,6 Milliarden Euro verzeichnet. Das ist ein Anstieg von bis zu 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Wohn- und Büroimmobilien sind dabei die treibenden Kräfte hinter dieser Entwicklung, wobei München mit 1,2 Milliarden Euro als führender Standort hervorsticht. Marktbeobachter sprechen von einer vorsichtigen Erholung, während das Zinsniveau für zehnjährige Baufinanzierungen bei etwa 3,8 Prozent liegt. Die Bedeutung steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten nimmt in diesem Zusammenhang ebenfalls zu.

Ein Beispiel für intelligenten Umgang mit steuerlichen Rahmenbedingungen sind Tiny Houses auf Rädern. Bei gewerblicher Vermietung können hier Investitionsabzugsbeträge von bis zu 50 Prozent der Anschaffungskosten geltend gemacht werden. Wenn man dann noch die Sonderabschreibungen von bis zu 20 Prozent nach Paragraph 7g Einkommensteuergesetz in Betracht zieht, wird klar, wie wichtig es ist, eine klare Gewinnerzielungsabsicht und einen soliden Wirtschaftlichkeitsplan zu haben. Bruttomietrenditen sind in Metropolen wie München zwischen 2 und 3 Prozent, während sie in Mittelstädten zwischen 4 und 6 Prozent liegen.

Erbschaftsteuer – Ein doppelter Boden

Im Hinblick auf die Erbschaft von Immobilien ist es wichtig, auf die steuerlichen Herausforderungen einzugehen. Jährlich werden in Deutschland schätzungsweise 400.000 Immobilien vererbt. Ein präzises Gutachten kann hier helfen, die Steuerlast erheblich zu reduzieren – in einigen Fällen sogar um bis zu 45.000 Euro. Die Kosten für solche Wertermittlungen liegen zwischen 300 und 1.500 Euro, aber die Einsparungen bei der Erbschaftsteuer können sich schnell in einem fünfstelligen Bereich bewegen. Gerade bei Immobilien in schlechten Energieeffizienzklassen kann es zu erheblichen Marktabschlägen kommen.

Ein Urteil des Bundesfinanzhofs hat zudem klargestellt, dass bei zinslosem Ratenkauf keine fiktiven Zinserträge beim Verkäufer besteuert werden dürfen. Dies könnte für viele Verkäufer eine Erleichterung darstellen. Dennoch bleibt der Zinsvorteil auf Käuferseite schenkungsteuerpflichtig, wobei die gesetzlichen Freibeträge – wie die 400.000 Euro innerhalb von zehn Jahren bei Übertragungen von Eltern an Kinder – genutzt werden können. Eine präzise vertragliche Gestaltung ist dabei unerlässlich, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Marktentwicklung und Finanzierungsumfeld

Das Finanzierungsumfeld für 2025 wird als komplex eingeschätzt. 92 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten ein angespanntes Umfeld für Development-Finanzierungen, und nur etwas mehr als die Hälfte glaubt an eine Normalisierung der Anforderungen an Immobilienfinanzierungen im Neugeschäft. Für 2025 haben 79 Prozent der Befragten Wohnimmobilien im Investitionsfokus, während 65 Prozent ein wachsendes Neugeschäftsvolumen bei Gewerbeimmobilien erwarten. Aber auch der Logistiksektor zeigt sich stark: Knapp die Hälfte der Marktakteure plant Investitionen in Logistikimmobilien.

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Interessanterweise haben Gesundheits- und Life-Science-Immobilien bei 44 Prozent der Befragten an Attraktivität gewonnen. Data Center sind mittlerweile für 42 Prozent der Marktakteure ein wichtiges Thema geworden. Allerdings verliert der Büroimmobilienmarkt an Interesse: 2025 werden nur noch 42 Prozent der Marktakteure Büroimmobilien als attraktiv erachten, ein Rückgang von 54 Prozent im Vorjahr. In guten Lagen erwarten lediglich 23 Prozent steigende Preise, während mehr als 75 Prozent mit sinkenden Preisen in Sekundärlagen rechnen.

Steuerliche Herausforderungen und Chancen

Die Erbschaft einer Immobilie kann sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich bringen. Ab 2025 könnten steigende Immobilienwerte zu höheren Steuerforderungen führen, wobei nicht jede Wertsteigerung automatisch mehr Steuern bedeutet. Für die Erbschaftsteuer zählt der gemeine Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls, was durch das Bewertungsgesetz festgelegt wird. Die Reform des Bewertungsgesetzes 2023 hat die Bewertungsverfahren an die Marktbedingungen angepasst, was in Ballungsräumen zu höheren Bewertungen führt.

Ein Beispiel verdeutlicht das: Wer eine Doppelhaushälfte in München mit einem Wert von 850.000 Euro erbt, sieht sich mit einer steuerpflichtigen Differenz von 450.000 Euro konfrontiert – was eine Erbschaftsteuer von 67.500 Euro zur Folge hat. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit dem Verkehrswert, den Freibeträgen und der Nutzung auseinanderzusetzen. Individuelle Beratung durch Steuerberater oder Gutachter kann hier Gold wert sein.