In Deutschland gibt es ein großes Ungleichgewicht im Bereich der Immobilienbesteuerung. Wer ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung selbst bewohnt, der schaut oft in die Röhre – das zeigt eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Im Vergleich zu Vermietern sind Selbstnutzer steuerlich benachteiligt. Ein Beispiel gefällig? Bei einer 300.000 Euro teuren Wohnung in einer Metropole verlieren Selbstnutzer über 15 Jahre hinweg etwa 87.000 Euro. Das sind schon ganz schön viele Euros, die da auf der Strecke bleiben!

Die Rendite auf das eingesetzte Kapital ist ebenfalls ein harter Brocken. Vermieter können sich über fast 9% freuen, während Selbstnutzer nur mit 6% rechnen können. Ein Grund dafür ist, dass Vermieter steuerliche Abschreibungen und Kosten wie Kreditzinsen und Instandhaltung geltend machen können – Selbstnutzern bleibt das verwehrt. Und auch außerhalb der Metropolen sind die Selbstnutzer nicht auf der Sonnenseite: Hier liegt der Steuernachteil bei 40.000 bis 50.000 Euro. Deutschland wird in diesem Kontext zum Sonderfall, wenn man einen Blick auf andere europäische Länder wirft. In Ländern wie den Niederlanden, Frankreich oder Österreich wird der Selbstnutzer steuerlich begünstigt – da gibt’s niedrigere Kaufnebenkosten für Eigennutzer.

Wohneigentumsquote im Keller

Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist mit 44% die niedrigste in der EU – zum Vergleich: Der EU-Schnitt liegt bei rund 70%. Das ist schon ein bisschen ernüchternd, oder? IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer sieht in Wohneigentum eine wichtige Grundlage für Vermögensaufbau und Altersvorsorge. Er schlägt vor, einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer einzuführen. Das könnte helfen, die Situation ein wenig zu verbessern.

Und wie sieht es mit den Förderungen aus? Da ist es für Selbstnutzer oft düster. Eine Studie des Forschungsinstituts empirica hat klar aufgezeigt, dass Vermieter von steuerlichen Vorteilen bis zu 30.000 Euro profitieren. Selbstnutzer hingegen erhalten beim Eigentumserwerb kaum Unterstützung – das ist schon frustrierend. Vermieter nutzen steuerliche Instrumente wie die degressive Abschreibung oder die Sofortabschreibung von Erhaltungsaufwand. Das bringt ihnen einen Förderbarwert von rund 18.000 Euro bei Neubauten. Im Bestand liegt der durchschnittliche Barwert aus steuerlicher Förderung von Erhaltungsaufwendungen immerhin bei 12.000 Euro.

Ungleichgewicht im Fördersystem

Die gesamte Förderung für Vermieter kann bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit betragen. Das ist ein ordentlicher Batzen! Selbstnutzer haben zwar Zugang zu Programmen wie „Wohneigentum für Familien“ oder „Klimafreundlicher Neubau“, aber diese sind oft an hohe energetische Anforderungen gebunden. Die zusätzlichen Kosten können sich schnell summieren – bei 100 Quadratmetern Wohnfläche können diese Mehrkosten zwischen 20.000 und 30.000 Euro liegen. Das ist kein Pappenstiel!

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Die Erwerbsförderung für Selbstnutzer wird durch all diese Auflagen und fehlenden Kompensationen weiter benachteiligt. Und das Baukindergeld, das zuvor eine Förderung von 19.000 bis 21.000 Euro bot? Das gibt’s nicht mehr. Da fragt man sich schon, wo die faire Behandlung für Selbstnutzer bleibt. empirica fordert eine faire Kompensation von mindestens 18.000 Euro. Langfristig betrachtet könnte die Gleichbehandlungsgrenze bei über 30.000 Euro liegen.

Ein gerechter Erwerb von Wohneigentum könnte zur sozialen Stabilität beitragen und den Mietwohnungsmarkt entlasten. Neue Selbstnutzer schaffen zudem bezahlbaren Wohnraum, der vor allem Haushalten mit niedrigeren Einkommen zugutekommt. Der VDIV Deutschland unterstützt die Forderungen der Studie. Es ist an der Zeit, dass die Eigentumsbildung ein zentraler Bestandteil der Wohnungsbaupolitik wird – besonders für junge Familien und Schwellenhaushalte. Denn Eigentum ist nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern auch eine Investition in die Zukunft.