Das Thema Immobilienübertragung an die nächste Generation ist so aktuell wie nie. Gerade in Zeiten, in denen die Immobilienpreise durch die Decke gehen, ist es wichtig, Strategien zu kennen, um hohe Erbschaftsteuern zu vermeiden. Wer sein Familienheim oder eine andere Immobilie vermacht, kann einiges an Geld sparen, wenn man die richtigen Schritte einleitet. Aber wie genau funktioniert das? Hier kommen fünf interessante Möglichkeiten, die auf jeden Fall einen Blick wert sind!

Eine der besten Optionen ist sicherlich die steuerfreie Vererbung des Familienheims. Das klingt erstmal super, aber es gibt ein paar Hürden. Das Haus darf maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche haben und das Kind muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod der Eltern einziehen. Außerdem muss es dort mindestens zehn Jahre wohnen bleiben, andernfalls fällt die Steuerbefreiung weg. Also, ein bisschen Planung ist gefragt!

Freibeträge clever nutzen

Die zweite Möglichkeit bietet sich durch die Nutzung von Freibeträgen an. Eltern können bis zu 400.000 Euro steuerfrei an jedes Kind verschenken. Das gilt pro Elternteil, also insgesamt bis zu 800.000 Euro alle zehn Jahre! Wenn man bedenkt, dass eine Immobilie im Wert von 1,6 Millionen Euro in mehreren Schritten übertragen werden kann, wird schnell klar, wie viel Geld hier im Spiel ist.

Eine dritte Strategie ist die Kettenschenkung an Enkel und Schwiegerkinder. Hierbei können Freibeträge von 200.000 Euro für Enkel (oder 400.000 Euro, wenn die Eltern verstorben sind) und 20.000 Euro für Schwiegerkinder genutzt werden. Das Ganze funktioniert über eine Zwischenperson, wie das eigene Kind, und ist steuerfrei, solange alles ordnungsgemäß dokumentiert ist und kein Zwang zur Weitergabe besteht.

Wohnen mit Vorzügen

Ein weiterer Punkt, den man nicht außer Acht lassen sollte, ist die Anrechnung von Wohnrecht oder Nießbrauch. Ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht kann den steuerpflichtigen Wert der Immobilie erheblich mindern. Und wenn die Kinder im Elternhaus investieren, können diese Ausgaben ebenfalls gegenrechnet werden – allerdings muss das notariell festgehalten werden.

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Last but not least: Vermietete Immobilien. Hier kann ein Verkauf an das Kind eine attraktive Alternative zur Schenkung sein. Das Kind kann von den hohen Abschreibungen profitieren, muss aber natürlich auch den Kaufpreis finanzieren. Wenn die Immobilie länger als zehn Jahre im Privatbesitz der Eltern war, bleibt der Verkaufsgewinn sogar steuerfrei. Aber Achtung: Der Kaufpreis muss dem Marktwert entsprechen, sonst wird’s knifflig mit der steuerlichen Anerkennung!

Erbschaftsteuer und ihre Tücken

Wie sieht es nun mit der Erbschaftsteuer aus? Wenn der Wert der Immobilie unter dem Freibetrag liegt oder der überlebende Ehepartner im Familienheim bleibt, kann die Steuer vermieden werden. Zudem profitieren Kinder von der Steuerbefreiung, wenn sie unverzüglich ins geerbte Familienheim einziehen und dort zehn Jahre wohnen. Die Obergrenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche bleibt jedoch bestehen – bei Überschreitung wird die Steuer anteilig fällig. Ganz schön viele Regeln! Ein Beispiel aus einem Gerichtsfall zeigt, wie wichtig die Fristen sind: Ein Sohn, der erst drei Jahre nach dem Erbe aufgrund von Sanierungsarbeiten einziehen konnte, bekam die Steuerbefreiung nicht – auch wenn er letztendlich im Recht war.

Es gibt also viele Faktoren, die man bedenken sollte. Der eigene Wohnsitz, die Wohnfläche und die Fristen – all das spielt eine Rolle, wenn es um die Übertragung von Immobilien geht. Wer vorausschauend plant und sich rechtzeitig informiert, kann sich und seinen Angehörigen viel Geld sparen. Das sollte man nicht unterschätzen!