Heute ist der 14.07.2026. Wenn wir uns den Immobilienmarkt in Deutschland anschauen, wird schnell klar: Es gibt Licht und Schatten. Während der Einzelhandel einen herben Rückschlag hinnehmen musste, boomt der Logistiksektor wie nie zuvor. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Das Transaktionsvolumen im Einzelhandel ist auf rund 2,3 Milliarden Euro gesunken, was einem Rückgang von 21% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Im ersten Quartal wurden 1,37 Milliarden Euro umgesetzt, gefolgt von 892 Millionen Euro im zweiten Quartal. Ein Großteil der Deals liegt dabei unter 50 Millionen Euro. A-Standorte haben jedoch stark zulegen können, mit einem Investitionsvolumen, das von 335 auf 895 Millionen Euro gestiegen ist. Besonders München und Hamburg stechen heraus, mit 229 und 226 Millionen Euro.

Die größten Abschlüsse im Einzelhandel umfassen das Powerfoods-Portfolio mit 37 Lebensmittelmärkten sowie das Alsterhaus in Hamburg und die Alte Akademie in München. Hier zeigt sich, dass der Bereich Food und Fachmärkte mit 51% am Volumen dominiert. Man kann also sagen, dass der Lebensmittelhandel in diesen turbulenten Zeiten eine gewisse Krisenresistenz aufweist. Ganz anders sieht es im Logistiksektor aus: Hier gab es einen Flächenumsatz von 3,3 Millionen Quadratmetern, was einen Anstieg von 23% im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Im Vergleich zu den letzten zehn Jahren liegt der Umsatz sogar vier Prozent über dem Durchschnitt. Besonders großflächige Abschlüsse, also solche ab 20.000 Quadratmetern, trugen zur Hälfte zum Gesamtumsatz bei. Logistikdienstleister waren die aktivste Nutzergruppe mit 44%.

Einzelhandelsimmobilien auf dem Weg zur Erholung

Es gibt jedoch auch positive Signale: Der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt scheint sich langsam zu erholen. So wurde im Jahr 2025 ein Anstieg des Transaktionsvolumens auf 6,4 Milliarden Euro verzeichnet, was einem Plus von 2% entspricht. Einzelhandelsimmobilien sind nach Logistik die zweitstärkste Anlageklasse im gewerblichen Immobilienmarkt – und das vor Büroimmobilien! Der Markt zeigt eine hohe Nachfrage nach Objekten mit Lebensmittel- und Nahversorgungsankern. Die Krisenresistenz der Mieter, wie Supermärkte und Discounter, sorgt für stabile Mieteinnahmen. Im ersten Halbjahr 2025 flossen 64% des Kapitals in Fachmarktprodukte. Und auch die Innenstädte scheinen sich positiv zu entwickeln, auch wenn ihr Anteil am Gesamtvolumen auf 28% gesunken ist.

Im Hinblick auf die Zukunft sind viele Händler optimistisch: 61% der befragten Unternehmen planen eine Erhöhung ihrer Filialzahl. Auch internationale Marken zeigen reges Interesse am deutschen Markt. Im Jahr 2025 gab es gleich zwölf Transaktionen über 100 Millionen Euro, darunter die Übernahme des Porta-Portfolios durch XXXLutz. Das ist doch ein Lichtblick! Die Spitzenrenditen in vielen Segmenten haben sich stabilisiert, und der Einzelhandel wird als drittstärkste Nutzungsart im deutschen Immobilieninvestmentmarkt anerkannt – das spricht für sich.

Der Blick auf die Hotel- und Wohnimmobilien

<pUnd was ist mit dem Hotelinvestmentmarkt? Hier gab es ein Volumen von 625 Millionen Euro. Investoren legen großen Wert auf die Betreiberqualität und stabile Kostenstrukturen. Die größte Transaktion war der Verkauf des Penta-Hotel-Portfolios für über 100 Millionen Euro. Im Wohnungssegment machen Bestandsimmobilien über 25% des gesamten Investmentvolumens aus. Spannend wird es auch, wenn man die Zinsentwicklung betrachtet: Nach dem Anstieg der EZB-Leitzinsen von 2,0 auf 2,25 Prozent dauerte es 17 Monate, bis die Preise für Wohnimmobilien ihren Tiefpunkt erreichten. Seit April 2026 sind die Preise für Wohnungen um 7,9% gestiegen, während Häuser um 6,6% zulegten.

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Allerdings gibt es auch dunkle Wolken am Horizont. Verluste bei Immobilienfonds sind nicht zu übersehen: Gesetzliche Krankenkassen und Kassenärztliche Vereinigungen verloren mindestens 127 Millionen Euro durch den Verius-Immobilienfinanzierungsfonds. Hier scheinen viele Investoren zu leiden, und die Kassenärztliche Vereinigung Baden-Württemberg meldet Schäden von bis zu 44 Millionen Euro. Das wirft Fragen auf, und es sind bereits Klagen am Landgericht Frankfurt anhängig.

Ein unverhoffter Ausblick

Schaut man auf die Gesamtentwicklung des deutschen Immobilienmarktes, so zeigt sich ein Transaktionsvolumen von 8,9 Milliarden Euro im ersten Quartal 2026 – ein Anstieg um 12% im Vergleich zum Vorjahr. Doch die Inflation im Euroraum und in Deutschland steigt voraussichtlich von 1,9% auf über 2,5% im März. Geopolitische Risiken, etwa der Konflikt im Iran, beeinflussen die Lebenshaltungskosten und Industrieunternehmen. Man kann also nicht sagen, dass alles rosig aussieht. Die EZB hat die Zinssätze im März vorerst stabil gelassen, doch die nächste Zinsentscheidung steht Ende April an. Die Unsicherheit über die Tragweite der wirtschaftlichen Folgen bleibt, und viele Marktakteure agieren abwartend.

Dennoch, Deals mit einer Verzinsung über dem Fremdkapitalzins bleiben attraktiv, selbst bei einem moderaten Zinsanstieg. Es bleibt spannend, wie sich die Märkte entwickeln werden – mit einem Hauch von Optimismus für 2026, wo der Fokus auf qualitativ hochwertigen Objekten in guten Lagen liegen wird. Die Integration digitaler Technologien und die Erfüllung von ESG-Kriterien werden sicherlich auch die zukünftigen Investitionsentscheidungen prägen.