Hamburg – die Stadt, die nie stillsteht. Besonders in den Stadtteilen nördlich der Elbe tut sich einiges im Bereich der Immobilien. Laut einer Analyse von vdp Research sind die Bedingungen hier äußerst vielversprechend. Die Preise sind zwar hoch, aber das Potenzial für Wertsteigerungen überdurchschnittlich. Ein echtes Highlight in diesem Zusammenhang ist das Großprojekt Science City Bahrenfeld, das als zentraler Entwicklungstreiber fungiert. Bis 2040 sollen hier rund 3.800 neue Wohnungen auf dem Gelände der Trabrennbahn entstehen, und die ersten Bauarbeiten sind für 2027 geplant. Das Projekt vereint Wohnen und Wissenschaft – eine Kombination, die sowohl Investoren als auch Eigennutzern zugutekommt.

Doch die Lage ist angespannt. Bundesweit wurden im Jahr 2025 nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang um 18 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und der niedrigste Stand seit 2012. Diese Wohnungsknappheit treibt die Preise weiter an: Im ersten Quartal 2026 stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahr um 1,4 Prozent. Auch die Bauleistungen haben sich verteuert, im Februar 2026 um 3,3 Prozent. Die Nachfrage bleibt also hoch, während das Angebot hinterherhinkt.

Finanzierung und steuerliche Aspekte belasten Käufer

Die Finanzierung stellt für viele Käufer in Hamburg und anderen Großstädten die größte Hürde dar. Nur etwa 39 Prozent der 30- bis 44-jährigen Mieter können sich eine solche Finanzierung leisten. Da wird einem schon schwindelig, wenn man bedenkt, dass das durchschnittliche Eigenkapital bei 131.000 Euro liegt. Und die Bauzinsen? Die liegen im Sommer 2026 bei etwa 4,2 Prozent für zehnjährige Bindungen. Das zieht die Stimmung natürlich nicht gerade nach oben.

Hinzu kommen steuerliche Aspekte, die die Attraktivität von Wohneigentum belasten. Eine IW-Studie aus Juli 2026 zeigt, dass Selbstnutzer gegenüber Vermietern benachteiligt werden. Bei einer Wohnung im Wert von 300.000 Euro ergibt sich über 15 Jahre ein Nachteil von etwa 87.000 Euro. Die Rendite für Vermieter liegt bei rund 9 Prozent, während Selbstnutzer nur auf etwa 6 Prozent kommen. Da kann einem schon die Lust auf Eigentum vergehen! Ein IW-Experte fordert Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer, um die Situation zu verbessern.

Wohneigentumsquote und Mieten in Hamburg

Die Wohneigentumsquote in Deutschland lag 2022 bei 44 Prozent und liegt damit unter dem EU-Durchschnitt von 70 Prozent. In Hamburg sieht die Lage nicht viel besser aus. Zum 31.12.2021 gab es hier rund 963.000 Wohnungen, von denen etwa 684.000 vermietet sind. Ein großer Teil gehört dem städtischen Unternehmen SAGA oder Wohnungsbaugenossenschaften. In den 2000er-Jahren war der Wohnungsbau in Hamburg viel zu niedrig, mit einem Durchschnitt von nur etwa 3.700 neuen Wohnungen pro Jahr zwischen 2002 und 2010. Die Stadt wuchs, aber die Wohnungen blieben aus.

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Seit 2011 wurden jedoch jährlich Baugenehmigungen für mehr als 6.000 Wohnungen erteilt, und seit 2013 kommen auch tatsächlich mehr als 6.000 neue Wohnungen pro Jahr auf den Markt. Im Jahr 2017 gab es mit 13.411 genehmigten Wohnungen sogar einen Rekordwert. Die steigende Nachfrage durch Zuzug aus anderen Regionen, wachsende Single-Haushalte und der Wunsch nach größeren Wohnungen in innenstadtnahen Vierteln tun ihr Übriges.

Natürlich haben die hohen Mieten in den innerstädtischen Stadtteilen ihre Schattenseiten. Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen, darunter Auszubildende, Studenten, Berufsanfänger und junge Familien, sind besonders betroffen. Im freifinanzierten, ungebundenen Wohnungsbestand lagen die Mieten am 1. April 2021 bei durchschnittlich 9,29 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zu 2019 sind die Mieten um 0,63 Euro pro Quadratmeter gestiegen – das sind 7,3 Prozent. Ein stetiger Anstieg, der die Menschen in der Stadt vor Herausforderungen stellt.

Und das ist noch nicht alles. Ab Oktober 2026 wird auch der Besuch der Aussichtsplattform der Elbphilharmonie kostenpflichtig – 5 Euro werden fällig, wo es bisher keinen Eintritt gab. Seit der Eröffnung 2016 haben rund 25 Millionen Besucher die beeindruckende Aussicht genossen. Die Stadt bleibt also auch im Tourismus dynamisch, aber was ist mit dem Wohnraum? Die Herausforderungen sind zahlreich, und die Lösungen müssen bald her!