Die Landschaft der Serviced Apartments in Deutschland befindet sich in einem spannenden Wandel. Freizeitgäste haben mit 56 Prozent erstmals die Mehrheit gegenüber Geschäftsreisenden übernommen, was die Gästezusammensetzung nachhaltig verändert. Diese Verschiebung geht einher mit einer sinkenden durchschnittlichen Aufenthaltsdauer, die nun bei sieben Nächten liegt. Trotz dieser Veränderungen bleibt die Auslastung im Jahr 2025 stabil bei 81 Prozent, was auf eine robuste Nachfrage hinweist. Allerdings hat sich die durchschnittliche Tagesrate von 92 Euro auf 89,50 Euro verringert, was die hohe Preissensibilität in der Branche unterstreicht.
Im intensiven Wettbewerb mit der klassischen Hotellerie müssen sich die Anbieter von Serviced Apartments zunehmend anpassen. Die Zahl der Dienstreisen stieg 2025 um 8,3 Prozent auf 116,1 Millionen, doch die Unternehmen legen verstärkt Wert auf Effizienz, was sich auf die Ausgaben auswirkt. Diese Veränderungen spiegeln sich auch in der Stimmung unter den Marktteilnehmern wider, die sich verschlechtert hat: Das positive Urteil über die Marktentwicklung ist von 59 Prozent auf 24 Prozent gesunken. Dennoch bewerten zwei Drittel der Befragten die wirtschaftliche Situation ihres Unternehmens weiterhin positiv.
Marktentwicklung und Expansion
Die Konsolidierung im Segment der Serviced Apartments schreitet voran. Überarbeitungen von Portfolios und das Verschwinden einzelner Marken sind Zeichen des Wandels. Aktuell gibt es in Deutschland 59.300 Einheiten in 1.160 Häusern, wobei Berlin die meisten Häuser und München die meisten Einheiten beherbergt. Frankfurt am Main spielt ebenfalls eine führende Rolle im Markt. Zu den führenden Betreibern zählen TFE-Hotels (Marke Adina), WMM-Hotels und Novum Hotels / IHG. Die Prognose für das Segment sieht ein Wachstum von 38 Prozent bis Ende 2029 vor, und die größten Expansionspläne kommen von Limehome, die ihr Portfolio bis Ende des Jahrzehnts verdreifachen könnten. Auch die Unternehmen Homaris und Numa zeigen Ambitionen zur Expansion.
Die Entwicklung wird durch vollautomatisierte Konzepte und die Umwandlung von Büro- und Hotelflächen vorangetrieben. Das Interesse von Investoren bleibt stark, wobei sich die Konzepte zunehmend standortspezifisch anpassen. Laut dem Marktreport von Apartmentservice zeigt der Serviced-Apartment-Markt in Deutschland auch 2024 eine stabile Entwicklung mit einer durchschnittlichen Jahresauslastung von 81 Prozent, ähnlich wie im Vorjahr. Die durchschnittliche Tagesrate (ADR) stieg auf 91 Euro – der Höchstwert seit Beginn der Marktbefragung im Jahr 2011.
Die Rolle der Aparthotels
Aparthotels haben maßgeblich zur Steigerung der ADR beigetragen, und der Markt umfasst rund 55.200 Einheiten in über 1.000 Häusern mit mindestens 15 Einheiten (Stand: Mai 2025). Interessanterweise befinden sich 42 Prozent der Einheiten in den Top-4-Standorten: Berlin, München, Frankfurt und Hamburg. Betreiber wie Numa, Limehome, Novum Hospitality, Ipartment, Stayery und i Live (Rioca) sind aktiv am Expansionsgeschehen beteiligt, was die Dynamik im Segment weiter erhöht.
Die Konkurrenz mit klassischen Hotelzimmern hat sich ebenfalls verschärft. Serviced Apartments bieten Lösungen in angespannten Wohnungsmärkten, insbesondere mit Longstay-Optionen von bis zu sechs Monaten. Die Branche ist gefordert, sich an die veränderten Bedürfnisse der Gäste anzupassen und innovative Konzepte zu entwickeln, um auch in Zukunft konkurrenzfähig zu bleiben.
Insgesamt zeigt der Serviced-Apartment-Markt in Deutschland ein vielversprechendes Bild, trotz der Herausforderungen, die mit der veränderten Gästestruktur und dem intensiven Wettbewerb einhergehen. Die kommenden Jahre könnten entscheidend für die weitere Entwicklung und Etablierung dieser Wohnform sein.