Am 31. Mai 2026, hier in Markt, stehen die deutschen Mietwohnungen vor einer ungewissen Zukunft. Das neue Heizungsgesetz, bekannt als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das von der Merz-Regierung unter der Federführung von Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) initiiert wurde, könnte Millionen von Wohnungen vom Markt verschwinden lassen. Warnungen kommen nicht nur von den Vermietern, sondern auch vom Sozialverband SoVD. Experten befürchten, dass die neuen Regelungen zu einem Rückgang von bis zu drei Millionen Mietwohnungen führen könnten, was die ohnehin angespannte Wohnungsmarktlage verschärfen würde.

Die Änderungen, die die schwarz-rote Koalition beschlossen hat, beinhalten unter anderem die Abschaffung der 65-Prozent-Regelung aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das bedeutet konkret, dass neu eingebaute Öl- und Gasheizungen ab 2029 mit einem wachsenden Anteil an CO₂-neutralen Brennstoffen betrieben werden müssen. Diese sogenannten „Bio-Treppen“ starten mit einer Mindestquote von zehn Prozent, die schrittweise erhöht wird. Das klingt erst mal gut für das Klima, birgt jedoch unkalkulierbare Kostenrisiken für die Vermieter.

Finanzielle Risiken und steigende Kosten

Die Realität sieht allerdings anders aus. Biogas und Bioöl sind teurer als fossile Brennstoffe. Ein Einfamilienhaus mit einem Jahresverbrauch von 23.000 kWh könnte durch den Umstieg auf Biogas mit Mehrkosten von bis zu 16 Euro pro Monat rechnen, während Bioöl sogar noch teurer ist – rund 23 Euro mehr im Monat. Das könnte für viele Vermieter zu einem echten Kostenschock führen. Besonders problematisch wird es für die rund drei Millionen Wohnungen in Deutschland, die Gasetagenheizungen nutzen. Der Umbau auf moderne Wärmepumpen ist oft nicht möglich, was die Lage für Vermieter zusätzlich erschwert.

Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke warnt, dass viele Vermieter möglicherweise sogar in Erwägung ziehen, ihre Immobilien zu verkaufen, anstatt sie weiter zu vermieten. Und das in einer Zeit, in der die Nachfrage nach Mietwohnungen in Städten wie Berlin, Hamburg und München ohnehin hoch ist. Michaela Engelmeier vom SoVD sieht die Gefahr, dass die Wohnungsnot sich weiter verschärfen könnte, was steigende Mieten nach sich ziehen würde.

Politische Reaktionen und notwendige Anpassungen

Die Bundesregierung, bestehend aus CDU/CSU und SPD, hat trotz der massiven Kritik bisher an den Regelungen festgehalten. Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) hält die Sorgen für unbegründet und sieht in den neuen Vorschriften eine Flexibilität bei der Heizungswahl. Doch die Stimmen, die nach Anpassungen rufen, werden lauter. Auch der baupolitische Sprecher der Grünen, Kassem Taher Saleh, fordert Nachbesserungen. Die Verwirrung um die neuen Gesetze und deren praktische Umsetzung ist groß, und die Unsicherheit für Vermieter und Mieter gleichermaßen spürbar.

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Ein weiterer Punkt, der oft übersehen wird, ist, dass ab dem 1. Januar 2024 neue Wärmenetze eine 65%-EE-Quote erfüllen müssen. Bestehende Wärmenetze müssen bis Ende 2029 eine Mindestquote erreichen, was die Herausforderungen für die Immobilieneigentümer nicht geringer macht. Wenn Wärmenetzbetreiber ihre Planung nicht umsetzen können, müssen neue Heizungsanlagen innerhalb von drei Jahren die 65%-EE-Wärmequote erfüllen. Das könnte in vielen Fällen zu zusätzlichen finanziellen Belastungen führen.

Die Diskussion über das Heizungsgesetz zeigt, wie komplex und vielschichtig das Thema Energieversorgung in Deutschland ist. Die Balance zwischen Klimaschutz, wirtschaftlicher Tragbarkeit und sozialer Gerechtigkeit zu finden, wird eine der größten Herausforderungen der kommenden Jahre sein. Die Zeit wird zeigen, wie sich die Situation entwickelt und ob die Regierung die dringend benötigten Anpassungen vornehmen wird.