Die Immobilienlandschaft in Wien-Landstraße hat kürzlich einen gewaltigen Umbruch erlebt. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat am 16. Dezember 2025 eine Entscheidung getroffen, die für viele Wohnungseigentümer von großer Bedeutung ist. Im Verfahren 4 Ob 75/25w erklärte der OGH alle von der Bundesarbeitskammer beanstandeten Klauseln in den Wärme- und Kältelieferverträgen für das Triiiple-Areal als unzulässig. Das ist ein Paukenschlag, der nicht nur die aktuellen Eigentümer betrifft, sondern auch weitreichende Folgen für die Branche haben könnte.

Die Beklagte in diesem Verfahren, die anonymisiert bleibt, gehört zu einer Konzerngesellschaft im Soravia-Verbund. Die Entscheidung wurde im Januar 2026 zugestellt, nachdem der 4. Senat des OGH unter der Leitung von Senatspräsident Dr. Schwarzenbacher die Revision der beklagten Wärmeversorgungs- und Abrechnungsgesellschaft vollständig abwies. Die Klägerin, die Bundesarbeitskammer, vertreten durch Dr. Walter Reichholf, hatte insgesamt 45 Klauseln aus Einzelverträgen, Rahmenverträgen und einem „Ersten Nachtrag“ überprüfen lassen. Von diesen wurden 28 Klauseln für unzulässig erklärt – ein klarer Schlag gegen die Vertragspraktiken im Wärmebereich.

Die Details der Entscheidung

Die rechtlichen Auseinandersetzungen um die Wärmeversorgung der Triiiple-Wohntürme, die sich an der Schnirchgasse befinden und von einem Joint Venture zwischen Soravia und ARE errichtet wurden, laufen bereits seit 2022. Rund 200 Wohnungseigentümer stehen hinter der Klage. Ein Investitionsvolumen von über 300 Millionen Euro und der Bau von etwa 480 Eigentumswohnungen sowie 670 Micro-Apartments machen das Projekt besonders bemerkenswert. Doch die Freude über die neuen Wohnungen wurde durch die unklaren Vertragsklauseln getrübt, die in der Entscheidung des OGH nun auf den Prüfstand gestellt wurden.

Der OGH wies zwei zentrale Argumentationslinien der Beklagten zurück. Erstens wurde die AGB-Eigenschaft der Verträge bejaht, da die Beklagte die Klauseln als vorformulierte Vertragsbedingungen verwendete. Zweitens bestätigte der OGH die Verbrauchereigenschaft der Triiiple-Wohnungs-Eigentümergemeinschaft, da diese keine wirtschaftliche Tätigkeit am Markt entfaltet. Ein klarer Hinweis darauf, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen auch für große Wohnungseigentümergemeinschaften angepasst werden müssen.

Bedeutung für die Branche

Die Entscheidung hat nicht nur unmittelbare Auswirkungen auf die Triiiple-Wohnungseigentümer, sondern auch auf die Contracting-Branche insgesamt. Anbieter müssen ihre Standardvertragswerke überprüfen, um sicherzustellen, dass sie den neuen rechtlichen Anforderungen genügen. Bauträger, die gleichzeitig als Energielieferanten agieren, sind nun gefordert, ihre wirtschaftlichen Grundannahmen klar darzulegen. Die Klauseln wurden aus verschiedenen Gründen für unzulässig erklärt, darunter mangelnde Transparenz und unzureichende Informationen. Es wird deutlich, dass Verträge im Wohnungseigentum so gestaltet sein müssen, dass sie auch der kundenfeindlichsten Auslegung standhalten können.

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Ein weiterer Aspekt, der nicht unerwähnt bleiben sollte, ist die Tatsache, dass die Klägerin berechtigt ist, Unterlassungsansprüche nach dem Konsumentenschutzgesetz geltend zu machen. Dies unterstreicht die Bedeutung der rechtlichen Auseinandersetzung und zeigt, wie wichtig es ist, dass Verbraucher in solchen Situationen rechtlich geschützt sind. Interessanterweise sahen die AGB der Beklagten einen Aufschlag von 3% der abgerechneten Wärme- und Wasserkosten „für Ausfallhaftung“ vor. Der OGH befand jedoch, dass diese Klausel den Kunden gröblich benachteiligt, da sie keine sachliche Rechtfertigung aufweist.

Es bleibt spannend zu beobachten, wie sich die Situation weiterentwickelt. Die Vergleichsgespräche, die am 4. Mai 2026 stattfanden, scheiterten. Die Branche steht vor einer Herausforderung – wie wird sie auf diese Entscheidung reagieren? Wie werden zukünftige Verträge gestaltet? Die Zeit wird es zeigen, aber eines ist sicher: Die Entscheidung des OGH hat die Karten neu gemischt.