Die Lage auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland wird immer spannender. Es steht eine bedeutende Refinanzierungsphase bevor, und viele Akteure sind auf der Suche nach Lösungen. Zwischen 2019 und 2022 wurden Immobilienkredite im Wert von rund 228 Milliarden Euro vergeben. Ein erheblicher Teil dieser Kredite steht nun zur Ablösung oder Prolongation an, und die Prognosen deuten auf eine Refinanzierungslücke von etwa 24 Milliarden Euro zwischen 2026 und 2028 hin. Das klingt nach einem ganz schön großen Batzen Geld!

Die Finanzierungsbedingungen haben sich in den letzten Monaten drastisch verändert. Die Zeiten der Niedrigzinsen sind vorbei, und die Bewertungen wurden korrigiert. Finanzierer agieren jetzt restriktiver – ist ja auch kein Wunder, wenn man bedenkt, dass volatile Kapitalmärkte und geopolitische Risiken, wie der Konflikt im Nahen Osten, die langfristigen Zinsen nach oben treiben. Die Unsicherheit über marktgerechte Renditen könnte durch Zinserhöhungen im zweiten Halbjahr noch verstärkt werden, sodass viele Investoren die Hände in den Schoß legen.

Die Rolle der Private Debt-Anbieter

Ein interessanter Aspekt in diesem Dschungel sind die Private Debt-Anbieter, die an Bedeutung gewinnen. Sie bieten flexible Finanzierungslösungen an, die nicht den strengen Eigenkapitalvorschriften unterliegen, die Banken befolgen müssen. Mit Whole-Loan-Strukturen, die Senior- und Junior-Kapital kombinieren, wird die Komplexität erheblich reduziert. So können alternative Finanzierer Beleihungsausläufe von bis zu 80 % anbieten, während Banken oft nur 55 % bis 60 % gewähren. Das ist für viele Projektentwickler ein echter Lichtblick!

Allerdings ist das verfügbare Kapital der alternativen Finanzierer nicht unendlich. Viele institutionelle Investoren sind vorsichtig – und das hat seine Gründe. Die FAP Group hat im letzten Jahr rund 200 mögliche Finanzierungen im Wert von etwa 16 Milliarden Euro geprüft, aber nur 1 % bis 2 % waren realisierbar. Das zeigt, dass der Finanzierungsmarkt neue Antworten finden muss. Die Herausforderungen können nicht allein von alternativen Anbietern gelöst werden.

Marktentwicklungen und Ausblicke

<pDoch es gibt auch positive Signale. Die angespannte Lage am Immobilienmarkt scheint sich allmählich aufzulösen. Der Investmentmarkt lag nach drei Quartalen 2024 bei 23,4 Milliarden Euro und übertraf damit das Volumen des Vorjahres. Für das gesamte Jahr wird ein Plus von etwa sechs Milliarden Euro im Vergleich zum Vorjahr erwartet. Das klingt doch vielversprechend, oder? Auch der Leitzins der Europäischen Zentralbank ist im September 2023 um 1,1 Prozent gesunken. Das könnte neue Impulse für Transaktionen und die Vergabe neuer Kredite bringen.

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Die Bedeutung von ESG-Faktoren nimmt ebenfalls zu. Hochwertige, emissionsarme Immobilien sind der Fokus für Investoren und Kreditgeber. Banken können in diesem Zusammenhang eine wichtige Rolle bei der Dekarbonisierung des Immobiliensektors übernehmen. Aber, und das ist ganz wichtig: Die Vergabequote von klimagebundenen Finanzierungen liegt aktuell deutlich unter dem, was für die Net-Zero-Carbon Ziele nötig wäre. Da muss noch kräftig nachgebessert werden!

Zukünftig wird die Finanzierungslandschaft noch dynamischer sein. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) zeigt eine positive Entwicklung und steht im dritten Quartal 2024 bei 12,3 Punkten. Experten glauben, dass die zukünftige Finanzierungssituation besser sein wird als die gegenwärtige. Aber, wie so oft, hängt alles von der Assetklasse und dem Profil der Immobilie ab. Die kommenden Basel-IV-Normen könnten die Bedingungen für Projektentwicklungen jedoch verschärfen und alternative Finanzierungsquellen relevanter machen.

In der gesamten europäischen Landschaft laufen 2023 Immobilienkredite im Volumen von rund 130 Milliarden Euro aus, und ein erheblicher Anteil davon entfällt auf Deutschland. Bis 2026 wird das Volumen auf 185 Milliarden Euro steigen. Das bedeutet, dass die steigenden Finanzierungskosten und die sinkenden Marktwerte viele Entwickler unter Druck setzen. Private Debt-Finanzierer sind da, um alternative Finanzierungsmöglichkeiten zu bieten, die nicht den neuen Eigenkapitalvorschriften unterliegen.

So nimmt die Nachfrage nach Whole Loans, die den gesamten Finanzierungsbedarf abdecken, zu. Viele institutionelle Anleger erkennen die Chancen in diesem Segment. Einige Banken und alternative Kapitalgeber zeigen zudem Bereitschaft zu moderaten Haircuts bei Seniorstrukturen. Es bleibt also spannend, wie sich der Markt entwickeln wird – und wer am Ende die Nase vorn hat.