Bei Schenkungen und Erbschaften ist es ja oftmals ein ganz schöner Drahtseilakt, den richtigen Weg zu finden. Besonders wenn es um Immobilien geht, wird’s ganz schnell knifflig. Die neuen Regeln, die mit dem Jahressteuergesetz 2022 in Kraft traten, bringen frischen Wind in die Steuerplanung für Familien. Das Finanzamt bewertet Immobilien jetzt marktnäher – das ist nicht nur eine kleine Änderung, sondern kann die Steuerlast um satte 20 bis 30 Prozent erhöhen. Das ist, sagen wir mal, ein ganz schöner Brocken!

Die Freibeträge für Kinder sind seit über einem Jahrzehnt unverändert geblieben. Mit 400.000 Euro pro Elternteil alle zehn Jahre ist das nicht gerade üppig, wenn man bedenkt, wie sich die Immobilienpreise entwickeln. Doch die SPD hat da etwas in der Pipeline: Im Januar 2026 soll ein „FairErben“-Konzept kommen, das einen einmaligen Lebensfreibetrag von bis zu einer Million Euro pro Beschenktem vorsieht. Das könnte eine echte Erleichterung für viele Familien sein, die oft schon vor der Schenkung überlegen müssen, wie sie steuerliche Fallstricke umgehen können.

Neue Herausforderungen und Möglichkeiten

Die geplante Reform hat bereits jetzt Auswirkungen auf die Praxis: Vorzeitige Übertragungen von Immobilien haben zugenommen, und das schon im Frühjahr 2026. Der demografische Wandel tut sein Übriges; immer mehr Familien entscheiden sich für frühere Immobilienübertragungen, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Das Bundesverfassungsgericht wird im ersten oder zweiten Quartal 2026 über die Erbschaftsteuer entscheiden. Das lässt die Steuerberatung aufhorchen, denn das „FairErben“-Modell könnte zu einer umfassenden Überarbeitung der bestehenden Regelungen führen.

Besonders brisant ist das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 10. Oktober 2025, Aktenzeichen IX R 4/24, das die Besteuerung von Nießbrauchverzichten betrifft. Hier wird’s interessant: Einmalzahlungen für den Verzicht auf Nießbrauch müssen versteuert werden, wenn die Immobilie vermietet war. Das kann den Nettonutzen der Transaktion ganz schön schmälern. Die Empfehlung, die sich daraus ergibt, ist der sukzessive Nießbrauchsabbau oder befristete Vereinbarungen – das klingt nach einer klugen Strategie!

Die Rolle des Finanzamts und der Verkehrswert

Das Finanzamt spielt dabei eine zentrale Rolle. Es ermittelt den Verkehrs­wert der Immobilie, und das erfolgt in der Regel ohne individuelle Besichtigung. Diese Bewertung erfolgt durch verschiedene Verfahren wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Änderungen in den Berechnungsansätzen seit Januar 2023 können dazu führen, dass der Wert einer Immobilie höher ausfällt als zuvor. Das ist besonders relevant, wenn man bedenkt, dass vermietete Immobilien nur zu 90% des Verkehrs­werts für die Steuer berücksichtigt werden.

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Ein weiterer Aspekt, der nicht außer Acht gelassen werden sollte: Die Mitteilungspflicht an das Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Schenkung oder Erbschaft. Wer hier zu spät kommt, könnte Probleme bekommen. Die Kritik an den einheitlichen Bewertungen bleibt laut; viele empfinden diese als überzogen. Ein Einspruch gegen die Wert­ermittlung ist immerhin innerhalb eines Monats möglich – das ist eine kleine Hoffnung für all jene, die mit den Entscheidungen des Finanzamts nicht einverstanden sind.

Und dann sind da noch die Kettenschenkungen, die ein wichtiges Instrument zur mehrfachen Nutzung von Freibeträgen darstellen. Hier ist allerdings Vorsicht geboten: Der Zwischenempfänger muss in seiner Entscheidung frei sein, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Immer mehr Familien wählen eingeschränkte Wohnrechte, um sich vor möglichen Pflichtteilsansprüchen zu schützen. Das Urteil des Landgerichts München aus Juli 2024 hat gezeigt, dass die Zehn-Jahres-Frist für Pflichtteilsansprüche erst nach vollständigem Verzicht des Schenkers auf die Immobilie beginnt.

Das Thema Immobilien und Steuern könnte also spannender nicht sein. Für Familien, die sich mit Schenkungen beschäftigen, ist es nun wichtiger denn je, sich gut zu informieren und gegebenenfalls rechtzeitig steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Die Landschaft verändert sich, und wer jetzt klug handelt, könnte in Zukunft kräftig sparen.