Heute ist der 19.06.2026 und es gibt spannende Entwicklungen für Gesellschafter, die ihre Immobilien-GmbH in eine personenidentische GmbH & Co. KG einbringen möchten. Der Weg dorthin ist allerdings mit steuerlichen Herausforderungen gepflastert. Wer sich in dieser Materie auskennt, weiß, dass die aktuelle Rechtslage zur Grunderwerbsteuer (GrESt) hier eine große Rolle spielt. Ja, das klingt zunächst trocken, aber lasst euch gesagt sein: Es wird bald einen Lichtblick geben!

Momentan löst die Übertragung der GmbH-Anteile auf die KG Grunderwerbsteuer aus – das kann einen ganz schön ins Schwitzen bringen. Doch Experten rechnen mit einer Gesetzesänderung, die diesen Vorgang grunderwerbsteuerfrei machen könnte. Das wäre natürlich ein echter Game-Changer! Bis dahin lautet die Empfehlung der Steuerberater: Geduld haben und abwarten, bis die neuen Regelungen in Kraft treten.

Rechtslage und Herausforderungen

Hintergrund ist, dass die GmbH eine Immobilie in Deutschland besitzt und der Gesellschafter gleichzeitig Kommanditist der GmbH & Co. KG ist. Bei der Übertragung wird die Beteiligungskette verlängert, während die wirtschaftliche Zuordnung gleich bleibt. Das klingt kompliziert, ist es auch! Aktuell gibt es ein anhängiges Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof (BFH), das zeigt, dass diese Kettenverlängerungen grunderwerbsteuerlich durchaus umstritten sind. Nach der derzeitigen Verwaltungsauffassung greift § 1 Abs. 2b GrEStG, der einen fingierten Grundstücksübergang bei Gesellschafterwechseln in Kapitalgesellschaften vorsieht. Und das ist noch nicht alles!

Ein kürzlich veröffentlichtes BFH-Urteil vom 25.09.2024 zur Grunderwerbsteuer hat den Wind in diese Diskussion gebracht. Es besagt, dass die Ausgliederung eines Einzelunternehmens auf eine neu gegründete Kapitalgesellschaft von der Grunderwerbsteuer befreit sein kann. Doch Vorsicht! Die Fristen nach § 6a S. 4 GrEStG müssen eingehalten werden, und das ist nicht immer gegeben. Der BFH setzt hier die bisherige Rechtsprechung fort und interpretiert die Fristen einschränkend. Wenn man also ein Einzelunternehmen in eine GmbH umwandelt, muss man sich beeilen, um nicht in die Steuerfalle zu tappen.

Europäisches Urteil und zukünftige Entwicklungen

Ein weiterer spannender Aspekt ist das EuGH-Urteil vom 04.06.2026, das möglicherweise weitreichende Folgen auf die deutsche Grunderwerbsteuer haben könnte. Zum jetzigen Zeitpunkt ist das allerdings noch spekulativ. Man fragt sich, ob die deutschen Gesetze bald auf den Prüfstand kommen und ob das vielleicht den Gesellschaftern, die ihre Immobilien-GmbH in eine KG einbringen möchten, zugutekommt.

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Praktisch bedeutet das für alle, die in dieser Materie unterwegs sind: Es könnte sich lohnen, die Einbringung der Immobilien-GmbH in eine KG noch etwas hinauszuzögern, um von der neuen Regelung zu profitieren. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, könnte die Grunderwerbsteuer nicht erhoben werden. Das wäre ein wahrer Grund zur Freude!

Die steuerlichen Rahmenbedingungen sind also alles andere als klar, und man muss sich gut informieren, bevor man handelt. Daran führt kein Weg vorbei! Und wer weiß, vielleicht stehen wir bald vor einer grundlegenden Reform, die das Feld aufräumt und für mehr Klarheit sorgt. Bis dahin bleibt nur, die Füße stillzuhalten und auf die richtigen Ankündigungen zu warten.