Beim Kauf einer Immobilie in Düsseldorf ist es wichtig, die eigene Finanzierung gut im Blick zu haben. Hierbei spielt der Beleihungswert eine entscheidende Rolle. Anders als man vielleicht denken könnte, richtet sich die Kredithöhe nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach diesem Wert. Das führt oft dazu, dass Käufer mehr Eigenkapital einplanen müssen, besonders in einer Stadt wie Düsseldorf, die zu den teuersten Immobilienstandorten in Nordrhein-Westfalen gehört.

In beliebten Stadtteilen wie Oberkassel, Carlstadt oder Golzheim liegen die Kaufpreise häufig über dem Bundesdurchschnitt. Das hat natürlich Folgen für die Finanzierung und die Eigenkapitalanforderungen, die Banken stellen. In der Regel wird der Beleihungswert von den Banken konservativ angesetzt, was bedeutet, dass Käufer oft tiefer in die Tasche greifen müssen.

Der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert

Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktpreis einer Immobilie, wohingegen der Beleihungswert einen langfristig nachhaltigen Wert darstellt. In der Praxis liegt der Beleihungswert meist zwischen 70 und 90 Prozent des Verkehrswerts. Das ist keine fixe Größe – je nach Bank kann es zu unterschiedlichen Bewertungen kommen, was den Zahlungsrahmen der Käufer beeinflusst. So ist eine unabhängige Wertermittlung oft hilfreich, um Differenzen zwischen Kaufpreis und Beleihungswert nachvollziehbar zu machen.

Wie genau wird dieser Beleihungswert ermittelt? Laut dem Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertermittlungsverordnung gibt es dafür klare Richtlinien. Banken nutzen in der Regel das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren basiert auf Baukosten und dem Grundstückswert, während beim Ertragswertverfahren die zukünftigen Erträge der Immobilie eine Rolle spielen. Das Vergleichswertverfahren hingegen wird häufig für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser eingesetzt und bildet den tatsächlichen Wert ab, ist aber auch stärker den Marktschwankungen ausgesetzt.

Finanzierungskonditionen und Eigenkapital

Die Beleihungsgrenze sowie der Beleihungsauslauf sind weitere wichtige Faktoren, die die Finanzierungskonditionen bestimmen. Ein Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent kann in der Regel zu günstigeren Zinsen führen, was für Käufer durchaus attraktiv ist. Wer sich jedoch in einem Markt bewegt, in dem der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt, sollte unbedingt Eigenkapital einplanen. Das ist nicht nur eine Frage der Kreditwürdigkeit, sondern auch der finanziellen Sicherheit.

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Um in diesem komplexen Umfeld die richtigen Entscheidungen zu treffen, ist es ratsam, sich umfassend zu informieren. Eine fundierte Immobilienbewertung kann dabei helfen, zusätzliche Orientierung zu bieten und die eigenen Möglichkeiten besser einschätzen zu können. Schließlich ist der Weg zur Traumimmobilie oft ein steiniger – aber mit der richtigen Planung und einem klaren Verständnis der finanziellen Rahmenbedingungen wird er ein Stück weit leichter.